Kinh Nghiệm Xây Nhà Trọn Gói

Kinh nghiệm xây nhà trọn gói là điều luôn cần thiết với người xây nhà lần đầu ngay cả khi bạn đã xây căn nhà thứ 2. Trong bài viết này DEA chia sẻ từ A-Z những thông tin cần thiết trước khi xây nhà. Qua đó giúp bạn chuẩn bị tốt hơn trên hành trình xây dựng căn nhà mơ ước cho mình.

– Chắc chắn trong mỗi chúng ta đều có dự định dù ngắn hạng hay dài hạng về việc xây dựng ngôi nhà. Có người quyết định xây nhà trong vòng một hoặc vài tháng, người thì ấp ủ vài năm để xây dựng một căn nhà. Đấy là vấn đề rất quan trọng về tài chính. Thời điểm chừng 2 đến 3 tháng trước khi xây nhà là khoảng thời gian chuẩn để thi công.

– Công tác chuẩn bị trước khi thi công gồm bản vẽ thiết kế thi công, giấy phép xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng nhà, chi phí xây dựng v.v.

1. Các hình thức hợp đồng thi công xây nhà

1.1. Hình thức khoán thi công xây nhà trọn gói

– Hình thức thi công trọn gói là chủ nhà giao cho nhà thầu xây dựng căn nhà từ A-Z. Đây còn gọi là hình thức chìa khóa trao tay, chủ nhà chỉ viêc nhận chìa khóa vào nhà ở.

– Theo hình thức thi công xây nhà trọn gói thì nhà thầu sẽ cung cấp toàn bộ vật tư, nhân công và thiết bị thi công để xây dựng căn nhà. Bản vẽ thi công và dự toán hợp đồng được chuẩn bị trước để triển khai. Do đó mà hạn chế công việc phát sinh giúp chủ nhà kiểm soát tốt ngân sách dùng cho việc xây nhà.

– Trong hình thức khoán trọn gói thì chủ nhà tiết kiệm được thời gian rất thích hợp với những gia đình bận rộn công việc.

– Theo kinh nghiệm xây nhà trọn gói, chủ nhà cần xem xét chọn nhà thầu đủ uy tín để đảm bảo chất lượng và tiến độ thi công.

1.2. Hình thức khoán trọn gói phần kết cấu thô & nhân công hoàn thiện

– Theo hình thức này thì chủ nhà cung cấp vật tư hoàn thiện cho nhà thầu thi công. Tất cả phần việc còn lại là của nhà thầu, bao gồm: cung cấp vật tư cho phần thô, cung cấp toàn bộ nhân công và thiết bị thi công để hoàn thành công trình.

– Hình thức này so với khoán xây nhà trọn gói trông có vẻ tiết kiệm một chút. Tuy nhiên cần chú ý các việc sau đây:

• Quá trình tiếp nhận và bảo quản vật tư do chủ nhà cấp có được tốt hay không? Cách sử dụng vật tư có được tiết kiệm và hiệu quả không?
• Nói một cách khác do tâm lý vật tư là của chủ nhà, nên nếu gặp nhà thầu vì đặt lợi nhuận mà họ xem nhẹ việc bảo quản cũng như sử dụng vật tư một cách hiệu quả.

–> Vậy hình thức này sẽ tiết kiệm nếu bạn có thời gian để theo dõi và cấp vật tư, ngoài ra cần chọn nhà thầu hợp lý để thi công.

1.3. Hình thức khoán trọn gói nhân công

– Là hình thức chủ nhà cấp toàn bộ vật tư công trình, thường chủ nhà sẽ cung cấp vật tư cho tổ đội thi công với mong muốn tiết kiệm chi phí một chút.

– Mới nghĩ thì đây là hình thức tiết kiệm nhất, nhưng lại tiềm ẩn rủi ro cao nhất.

• Các tổ đội thường là tay ngang thi công lâu năm. Cho dù họ có kinh nghiệm nhưng vấn đề xử lý kỹ thuật và tính thẩm mỹ về kiến trúc nội thật chưa cao. Đội thợ thường làm theo rập khuôn một kiểu mẫu nhà nên hạn chế về tính sáng tạo. Căn nhà khi xây phải tính đến sự tiện nghi, hữu dụng và bài trí nội thất ngay từ đầu.
• Thời đại 4.0, ngoài tiết kiệm thì căn nhà cần bền đẹp, đúng kỹ thuật và có bản vẽ thiết kế trước.
• Ngoài ra bạn còn cần quan tâm đến vấn đề trách nhiệm và bảo hành công trình sau này.

2. Dự trù chi phí xây nhà trọn gói

– Dự trù chi phí xây nhà là bước quan trọng giúp chủ nhà chuẩn bị tốt và làm chủ được khoản ngân sách chi ra.

– Nếu bạn cần tìm hiểu thêm về bản chất cách tính chi phí xây dựng nhà phố, mời bạn theo dõi bài viết về “cách tính chi phí xây nhà theo m2“

– Hiện nay có cách tính dự trù kinh phí sơ bộ theo m2 diện tích cũng đơn giản để cho ra giá xây nhà trọn gói. Theo cách này bạn không cần quan tâm về bản chất của phép tính mà chỉ cần nắm được công thức tính để áp dụng.

Cách tính chi phí xây nhà theo m2

• Tính tổng diện tích sàn nhà các tầng sử dụng để ở (diện tích có mái che), gọi là diện tích S1
• Tính tổng diện tích không có mái che (sân thượng, ban công) x 50%, gọi là diện tích S2
• Tính diện tích mái nhà x 20% nếu mái tôn, hoặc x 30% nếu mái bê tông hay mái ngói. Gọi là diện tích S3
• Chi phí làm móng nhà được quy ra m2 bằng cách: (lấy diện tích tầng trệt) x 20% hoặc 30% . Nếu là móng đơn nhân 20%, nếu là móng băng nhân 30%. Gọi là diện tích S4
• Chi phí làm tầng hầm quy ra m2 bằng cách: S5 = (Diện tích tầng hầm) x 200%

Tổng diện tích: S = (S1+S2+S3+S4+S5) gọi là diện tích quy đổi để tính chi phí xây nhà theo m2

Chi phí xây dựng nhà phố tính theo m2

Chi phí xây dựng nhà phố = (Diện tích quy đổi S) x (đơn giá 1m2)

2.1. Sơ bộ cách tính chi phí xây dựng nhà phố 2 tầng 60m2

Nhà phố gồm

• Tầng trệt 4x15m: 60m2
• Lầu 1: diện tích 60m2, ban công 5m2
• Sân thượng có mái che bê tông: 30m2; sân thượng lộ thiên: 30m2

– Cách tính như sau:

• Diện tích các tầng có mái che sử dụng để ở: S1 = (trệt) + (lầu 1) + (sân thượng có mái) = 60m2 + 60m2 + 30m2 = 150m2
• Diện tích không có mái che (sân thượng lộ thiên + ban công lầu 1): S2 = (30m2 + 5m2) x 50% = 17.5m2
• Diện tích mái (ví dụ mái bê tông): S3 = 30m2 x 30% = 9m2
• Diện tích quy đổi ra từ chi phí làm phần móng (ví dụ móng nhà là móng băng): S4 = 60m2 x 30% = 18m2
• Nhà không có tầng hầm nên không tính diện tích S5
• Tổng diện tích quy đổi: S = S1+S2+S3+S4 = 150+17.5+9+18 = 194.5m2

– Vậy chi phí xây dựng nhà phố 2 tầng 60m2 là: 185.5m2 x 5.2triệu = 965 triệu

(Trong đó đơn giá xây nhà trọn gói m2 tạm tính là 5.2 triệu)

2.2. Sơ bộ cách tính chi phí xây dựng nhà phố 3 tầng 60m2

Tương tự cách tính nhà phố 2 tầng như trên, ta tính thêm chi phí cho tầng 2 có diện tích 60m2 và ban công 5m2

– Cách tính tương tự như trên, ta cộng thêm diện tích lầu 2 và ban công, tổng diện tích sẽ là: 194.5m2 + (60m2 + 5m2 x 50%) = 257m2

– Vậy chi phí xây dựng nhà phố 3 tầng 60m2 là: 257m2 x 5.2triệu = 1 tỷ 336 triệu

(Trong đó giá xây dựng nhà trọn gói m2 tạm tính là 5.2 triệu, năm 2021)

Tóm lại

Cách tính chi phí xây nhà phố theo m2 như trên là cách tính nhanh, mang ý nghĩa dự trù sơ bộ. Đơn giá xây dựng nhà trọn gói tạm tính là 5.2 triệu mỗi 1m2. Tùy và bản vẽ thiết kế cụ thể, diện tích và điều kiện thi công của căn nhà mà suất đầu tư xây dựng trên m2 sẽ khác nhau.

Mách giúp bạn

• Tham khảo bạn bè, những người vừa mới xây nhà để có thêm kinh nghiệm xây nhà lần đầu cho mình.
• Tham khảo chi phí xây dựng của căn nhà đã xây để bạn có thêm các quyết định về chi phí đầu tư cho căn nhà bạn.
• “Chỉ số giá xây dựng” cũng được tham khảo để suy ra chi phí tạm cho 1 căn nhà. Ví dụ căn nhà xây cách đây 1 năm giá 1 tỷ, thì tại thời điểm xây dựng sau 1 năm nó tốn chi phí khoảng 1 tỷ 50 triệu. “Chỉ số giá xây dựng” do trượt giá ở đây tạm tính là 5%
• Chi phí xây nhà hay giá xây nhà trọn gói còn phụ thuộc vào mức độ vật tư được sử dụng cao cấp hay bình thường. Vị trí nhà có đường lớn thuận tiên cấp vật tư hay hẻm nhỏ.

3. Xem xét khả năng tài chính

– Ở bước trên coi như ta đã tính xong dự trù chi phí xây nhà. Giờ là lúc cần xem xét cân đối khả tài chính của mình so với dự toán có hợp lý không.

– Theo kinh nghiệm xây nhà trọn gói, thông thường ngân sách dự chi để xây nhà ít nhất bằng so với dự toán để bạn chủ động trong công việc. Nếu tốt hơn dư ra một ít khoảng 10% cho trường hợp bạn cần đầu tư hơn nữa cho việc lắp đặt nội thất hoặc phát sinh thêm hạng mục công việc.

4. Giấy phép thi công

– Giấy phép thi công sẽ do phòng xây dựng thuộc UBND cấp quận hay huyện cấp.

– Hồ sơ xin cấp phép xây dựng gồm: bản vẽ xin phép, giấy đề nghị cấp phép, sổ hồng chủ quyền nhà, trích lục vị trí lô đất và các thông tin cá nhân liên quan khác.

5. Bản vẽ xin phép xây dựng & bản vẽ thi công

– Bản vẽ xin phép xây dựng gồm:

• Sơ đồ vị trí lô đất, hoặc trích lục vị trí lô đất của quận
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt cắt dọc, cắt ngang và mặt đứng nhà
• Bản vẽ vị trí hầm tự hoại và sơ đồ đấu nối thoát nước từ nhà ra hố ga đô thị

– Bản vẽ thi công gồm: bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước, điện lạnh, bản vẽ bố trí nội thất.

6. Thiết kế kiến trúc

– Bạn có thể thuê kiến trúc sư thiết kế cho bạn. Tuy nhiên với nhà có diện tích >250m2 thì cần năng lực chứng chỉ hành nghề của người thiết kế.

– Ngoài ra nhà thầu thi công sẽ hỗ trợ miễn phí thiết kế bản vẽ thi công bao gồm kiến trúc, kết cấu và điện nước. Nhà thầu còn hỗ trợ bạn về chi phí xin cấp phép xây dựng tùy vào thỏa thuận công việc.

7. Chọn nhà thầu thi công

– Tùy vào khả năng kinh tế và quỹ thời gian mà bạn chọn hình thức thi công xây nhà cho phù hợp. Gồm có 3 hình thức giao việc cho nhà thầu như sau: xây nhà trọn gói; nhà thầu xây nhà phần thô và chủ nhà cấp vật tư hoàn thiện hoặc chủ nhà chỉ giao phần nhân công xây dựng.

– Do chưa có kinh nghiệm xây nhà lần đầu nên để đảm bảo việc thi công đúng tiến độ và chất lượng bạn cần xem xét nhà thầu uy tín và kinh nghiệm để đảm bảo các tiêu chí sau đây:

• Thi công chuyên nghiệp, hạn chế phát sinh công việc do bao quát hết công việc từ đầu.
• Có kế hoạch thi công cụ thể, bản vẽ thi công rõ ràng.
• Đội thợ thi công chuyên nghiệp.
• Không bán thầu lại cho đơn vị khác.

Công ty DEA đang chờ báo giá hợp lý tiết kiệm, hỗ trợ xin phép xây dựng cũng như cung cấp bộ bản vẽ thi công cho bạn.

8. Hợp đồng thi công

Theo kinh nghiệm xây nhà trọn gói của DEA, hợp đồng xây dựng nhà cần rõ ràng, đủ hạng mục và vật tư được sử dụng. Hợp đồng nêu rõ thời gian thi công và hoàn thành, điều kiện thanh toán. Có đính kèm theo bảng báo giá đã chốt và bản vẽ thi công.

9. Giai đoạn thi công

– Bạn có thể tham khảo đơn giá thi công xây nhà trọn gói sau đây:

• Thi công xây nhà trọn gói
• Thi công xây nhà phần thô

– Ngoài ra cần thông báo ngày khởi công xây dựng nhà đến UBND phường trước khi khởi công. Ghi nhận hiện trường mặt bằng xây dựng, tình trạng tường của nhà hàng xóm kế bên.

9.1. Những hạng mục công việc chính trong phần thi công kết cấu và xây thô

– Tiến hành tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân

– Dọn dẹp mặt bằng chuẩn bị thi công, định vị tim mốc ranh giới, định vị các trục nhà và tim móng

– Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hố ga và hầm tự hoại

– Đập bê tông đầu cọc, liên kết thép móng vào đài cọc (đối với móng cọc)

– Thi công đổ bê tông lót cho đáy móng, đà kiềng và hầm tự hoại

– Sản xuất lắp dựng cốt thép, ván khuôn và đổ bê tông cho cấu kiện bê tông móng, đà kiềng, dầm móng và hầm tự hoại

– Sản xuất lắp dựng cốt thép, ván khuôn và đổ bê tông cho cấu kiện bê tông cột, dầm sàn các tầng

– Sản xuất lắp dựng cốt thép, ván khuôn và đổ bê tông cho cấu kiện bê tông cầu thang, xây bậc cầu thang

– Xây tường bao nhà, tường ngăn bên trong và tường nhà vệ sinh

– Công tác tô trát tường nhà

– Cán vữa nền sàn các tầng, nền nhà vệ sinh và nền sàn mái

– Chống thấm sàn nhà vệ sinh, sàn sân thượng, sàn mái và ban công

– Lắp đặt ống điện nước âm tường và âm sàn, lắp đặt ống luồng dây mạng và cáp truyền hình.

9.2. Những hạng mục công việc chính trong phần thi công hoàn thiện

– Lát gạch sàn nhà các tầng, ốp len chân tường

– Ốp gạch nhà vệ sinh, ốp gạch trang trí mặt tiền

– Thi công sơn nước, sơn dầu. Sơn nước gồm 2 lớp bột bả, 1 lớp sơn lót và 2 lớp hoàn thiện

– Lắp đặt bồn nước mái, máy bơm nước và thiết bị vệ sinh (lắp đặt lavabo, bàn cầu, vòi nước cấp thoát, vòi tắm sen, các phụ kiện thiết bị vệ sinh

– Lắp đặt hệ thống điện đèn chiếu sáng (lắp đặt công tắc, ổ cắm, mặt công tắc, mặt CB, MCB, CB cầu dao tổng, quạt hút, đèn chiếu sáng, đèn trang trí v.v.

– Lắp đặt hệ thống ống cấp thoát nước, ống nước nóng (nếu có)

– Lắp dựng xà gồ, lợp mái ngói hoặc mái tôn

– Dọn dẹp vệ sinh công trường gọn gàng hằng ngày

– Dọn dẹp vệ sinh công trường sau khi hoàn thành để bàn giao

10. Thủ tục hoàn công nhà

Hoàn công là cập nhật nhà mới xây hoặc tài sản gắn liền trên đất vào sổ đỏ được nhà nước công nhận để tăng giá trị sử dụng và giá trị tài sản của nhà đất.

Hồ sơ hoàn công nộp tại UBND cấp quận, gồm: giấy phép xây dựng, chủ quyền nhà đất, CMND

Lời kết

Mong rằng phần trình bày bên trên giúp bạn nắm các quy trình kinh nghiệm xây nhà trọn gói hơn nữa với những ai chưa có kinh nghiệm xây nhà lần đầu. Căn nhà bền đẹp được thi công với chi phí tiết kiệm sẽ cần sự đồng hành cùng với nhà thầu uy tín và trách nhiệm. Trên đây là những tóm tắt trích lọc theo kinh nghiệm xây nhà trọn gói của Dea.

Những thông tin liên quan về giá xây nhà trọn gói, chi phí xây nhà cấp 4, kinh nghiệm xây nhà, kinh nghiệm xây nhà trọn gói cũng như những kinh nghiệm xây nhà lần đầu mà bạn đang quan tâm v.v. vui lòng liên hệ xây dựng Dea để được hỗ trợ nhanh nhất. Chúc bạn luôn thành công!

Hotline: 0931 4050 68 hoặc mail: xaydungdea@gmai.com

Bài xem thêm

• Báo giá xây nhà trọn gói
• Kinh nghiệm sửa nhà
• Chi phí xây nhà cấp 4
• Cách lập dự toán nhà phố